郑东新区向东 “兼并”中牟县160平方公里土地

从郑州市区沿郑州市主干道金水路一路向东，穿越车水马龙的闹市区、高楼林立的郑东新区，在二十公里外途径贾鲁河桥，虽然至此车流人流逐渐稀少，但一片形如大象的新生湖泊已初具规模。这个被命名为象湖的水域，是继如意湖、龙湖、龙子湖后，第四个开挖的人工湖泊。

对于普通市民来说，或许并不了解以象湖为中心的156平方公里区域，将从一马平川的村庄农田被打造成“以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的省公共服务核心区”。

这片面积超过郑东新区、原本属于开封市中牟县的区域，已被正式划归郑州郑东新区，并将承载着郑东新区东扩、郑汴一体化的重任。

郑州继续向东，新一轮的东扩还在继续，中牟县大片麦田正被拔地而起的高楼迅速取代。《中国经营报》记者在采访中了解到，尽管以象湖为中心的白沙组团总体规划尚未获得批复，但房地产圈地运动已然兴起。据记者不完全统计，目前郑东新区东部郑开大道、商都大道沿线已密布超过40个楼盘。

诸多信息显示，这片区域的发展很大程度上寄望通过行政机关搬迁来带动，然而在国家“停止新建楼堂馆所”政策严令和地产行业低迷态势下，郑东新区房地产市场前景无疑被标注了一个大大的问号。

关于更多疑问，9月30日，记者来到郑东新区管委会信息中心希望了解更多情况，工作人员表示将协调规划局等相关部门给予答复，截至记者发稿时，尚未收到进一步回复。

向东，再向东

2003年1月20日，郑州国际会展中心打下第一根桩，郑东新区建设正式拉开序幕。昔日的鱼塘、玉米地迅速被现代化的高楼取代。

“三年出形象、五年成规模、十年建新区。”郑东新区在各项政策的强力拉动下，仅用十年时间便完成了100多平方公里土地的建设，这一新建城市规模几乎和此前郑州城市版图一样，相当于用十年时间再造了一个新郑州。

数据显示，截至2014年底，郑东新区累计完成固定资产投资2600亿元，建成房屋面积4600万平方米，建成区面积105平方公里，入住人口105万，入驻企业3万余家，2014年全口径税收完成145亿元。

不过，在这片最初规划面积115平方公里的土地在十年之间几乎被开发殆尽之后，发展的烦恼随之而来，地方政府急需更宽广的扩张空间。

尽管如此，这一扩张速度和城市规模仍被认为与郑州中原经济区领头雁的地位不相匹配，新一轮的版图东扩运动还在继续。

三年前，郑东新区就启动东扩的步伐，为下一个十年储备更充足的土地。在郑东新区东扩、“郑汴一体化”的大潮下，“一肩挑两城”的中牟县西部区域因紧邻郑州东站高铁板块，拥有大片可供开发的平地获得借势起舞良机。

而2012年12月下旬，郑东新区与中牟县签订协议，对中牟县西部的万滩镇、刘集镇、白沙镇等位于万三公路以西的部分区域实施代管。2014年年初，区域内的50余个行政村正式划归郑东新区管辖。

“目前郑东新区已成为全省政治、经济、文化等各种要素的聚集地，在全省经济社会发展和中原经济区建设中的战略地位日益凸显。”郑东新区管委会提供的资料显示，2010年以来，郑东新区先后对金水、管城和中牟等区县的部分区域实施代管，管辖范围翻倍增加至260平方公里，规划控制面积370平方公里。

而地处郑州、开封夹缝地带的白沙组团、绿博园组团被推到前台，成为郑东新区下个十年扩张的主战场。

《郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）》公示文本显示，白沙组团被定位为“构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的省公共服务核心区”。

根据规划，白沙组团范围内总用地面积约156平方公里，建设用地约86平方公里，其中城市建设用地约81.5平方公里，中心区建设用地规模约73平方公里，城市功能区人口约73万人。

“郑州新区、郑汴新区的大手笔规划明确显示，未来郑州的脚步依然会坚定不移地向东、再向东。”河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰表示。

集聚人气“三板斧”

记者梳理发现，白沙组团的建设基本沿袭了郑东新区建设模式，开挖人工湖、规划建设新行政中心、大学搬迁入驻成为人气集聚的“三板斧”。

根据郑东新区此前十年的经验，要发展先拓湖，郑东新区的东扩之路，也是从开挖象湖始。

象湖位于郑开大道与贾鲁河桥交叉口北侧，站在贾鲁河桥上远望，一只栩栩如生的大象已经成形，象湖由此而得名。这也是郑东新区在如意湖、龙湖、龙子湖之后开挖的第四个人工湖。

记者在实地采访中了解到，目前白沙组团核心区的人工湖——象湖已开挖成形。施工现场的规划图显示，象湖生态文化园总规划面积约5000亩，其中水域面积1600亩，绿地面积约2300亩，余下地块为博物馆、图书馆、艺术中心、美术馆等公共建筑及配套用地。

事实上，象湖只是整个白沙组团“一湖”“一园”“四河”“四渠”生态水系建设工程的一部分。项目由太平洋建设集团负责施工。2014年1月21日，太平洋建设第七集团与郑州市白沙园区管委会签订的《基础设施项目合作框架协议书》显示，这项工程总造价高达20.5亿元。

规划显示，在象湖北部预留的数百亩行政办公用地，将成为河南省直属机关东迁的所在地。

“随着郑汴新区规划发展纳入国家发改委议事日程，郑汴一体化进程将会进一步加快，省级行政中心东移的步伐也将随之加快。”9月6日，在中牟新型城镇化发展论坛上，中牟县县长潘开名透露，目前省国土厅、省交通厅、省地税局等十多家省直厅局生活区，正在入驻中牟；下一步，还有二十多家省直单位计划入驻，这将极大地助推中牟县房地产市场的发展。

行政办公中心的迁移被视作快速带动周边人气的捷径。2011年3月，为了进一步提升郑东新区的人气和地气，河南省政府从郑州纬二路悄然搬迁至郑东新区金水东路新址办公。不过，这一喜庆的事件并没有剪彩和庆典，也未见诸公开报道。

2013年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，要求“5年内各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所”。

通知要求，停止新建、扩建、迁建、购置楼堂馆所，严禁以城市改造、城市规划等理由在他处重新建设楼堂馆所，严禁以任何理由购置楼堂馆所。

对此，有业内人士担忧，在新的政策环境下，河南省级行政中心东移无疑面临着更大的政策风险，而少了这一关键带动因素，白象组团的发展前景或将大打折扣。

库存危机现隐忧

根据《郑汴新区总体规划(2009—2020年)》，绿博园和白沙组团将成为郑州中心城区与开封中心城区之间新的城市中心，支撑郑汴一体化的主要空间。而中牟县又地处中原经济区、郑州都市区和郑汴新区“三区”叠加区域，以及郑东新区、经开区、航空港经济综合实验区和汴西新区四个开发区环绕的中心区域，已经成为政策聚焦支持、资金优先扶持、项目争相入驻的热点区域和炙手可热的投资焦点区域。

这直接推动中牟房地产市场量价齐升：2012年至2014年，中牟县房地产销售面积分别为70.5万平方米、105万平方米、134.6万平方米，年均综合增长率超过30%。2012年以来，中牟住宅类地产均价由3900元每平方米提高到6000元每平方米，今年上半年部分住宅项目开盘价甚至达9000元每平方米以上。

以雅居乐为例，2012年5月以8614万元取得中牟白沙镇两幅总占地125亩的住宅及商业用地，推出进驻河南首个项目雅居乐国际花园，目前在售均价8900元每平方米。

尽管《郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）》还未最终获批，省级行政中心东迁也存在变数，但这并不影响房地产企业扎堆掘金的信心。据记者不完全统计，郑开大道与商都大道两条主干道沿线已密布超过40个楼盘项目。其中，郑开大道作为白沙组团的中轴线，雅居乐国际花园、恒通新城、上东城、星联湾等多个项目已初具规模。

当地一位房地产业内人士表示，在郑东新区不断扩张的过程中最关键的因素是政策，现在不管是开发商还是购房者，最大的期待无疑是省级行政中心的东迁。

例如，星联湾则在郑开大道显著位置打出了“象湖畔 省府旁”的宣传标语。

据记者不完全统计，上述新建楼盘项目新增供应量超过300万平方米。商业地产方面，同策研究院数据显示，近年郑州商业市场 供过于求现象明显，累计存量高达360.4万平方米，按照年均65万平方米的去化速度需5.5年去化完毕，去库存化仍然是商业市场的主旋律；而新增市场供应主要集中于郑东新区，市场存量大，市场运行存在风险。

尽管如此，各大房企在郑东新区拿地的热情依旧高涨。据了解，9月6日，在中牟新型城镇化发展论坛上吸引了万科、恒大、绿地、碧桂园、保利、华润、建业等一大批国内知名房企云集，而河南省内的房地产企业足足来了60多家。

不过，也有业内人士担忧，卖地冲动之下，短时间内通过政策引导催化城市规模的不断扩张和房地产市场发展，或将进一步加剧房地产市场库存危机。

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