3734亿销售背后的秘密 恒大何以“恒大”？

中原网讯（郑报融媒记者 赵娟）新年刚过，中国各大房企纷纷晒出了2016年成绩单。1月6日，中国恒大发布公告显示，2016年全年累计实现合约销售额3733.7亿，登上年度销售冠军宝座。在引入300亿战投后，恒大以一份年销售额、销售回款、现金余额均突破3000亿的成绩单，印证了战略投资者独到的眼光。

分析认为，恒大2016年的销售可以锁定超过371亿的净利润，完成此前3年888亿的业绩承诺已成大概率事件。

那么，恒大保持这种高速增长的秘密是什么？

清晰的业绩预期 提前锁定近四成利润承诺

在与深深房签订的重组上市协议中，恒大对2017~2019年度预期的销售额分别约为4500亿、5000亿、5500亿，营业额分别约为2800亿、3480亿、3800亿，净利润分别约为243 亿、308 亿、337亿，并承诺未来三年的净利润总额不低于888亿。

根据克而瑞发布的数据，2016年恒大的权益销售额为3551亿，对应的权益比约为95%。记者从恒大历年的年报分析，从2006年上市至2015年，恒大的核心业务利润率为10.45%，如果按照恒大2016年3551亿的权益销售测算，归属母公司的净利润将超过371亿。这也意味着，恒大在尚未回归A股上市之前，就已经锁定其承诺888亿净利润的四成。

尽管以上只是理论上的数据测算，但也可从中看出，恒大对未来三年的业绩仍预留了较大的空间。这或许也可以解释，战略投资者愿意砸的逻辑——他们已看到恒大清晰的未来。

行业观察人士指出，尽管2016 年地产行业销售再创新高，不过这并不意味着房企已触及销售业绩的天花板。可以说，在待开发的市场容量内，企业之间的激烈竞争才刚刚开始。随着市场集中度的进一步提高，差距较大的后来者要想在未来实现弯道超车，将会变得越来越困难，可以预计未来很长一段时间内，行业头名的易主或许没那么容易。

现金为王高土储 强大的抗风险能力

2016年中国房产行业的业绩大增，但高负债率一直被指摘，有分析认为，一家企业的抗风险能力问题，应结合现金余额进行综合分析。

数据显示，2009年以来恒大销售额年均增长30%以上。2016年销售额同比增幅更高达85.4%，销售面积同比增幅达75.2%，销售回款达3008.9亿，回款率超过八成。

销售与回款的走高，令恒大现金持有量也达到3043亿，这意味着这家公司抗市场风险能力得以增强。“3000亿充足的现金足以应付各种可能发生的债务风险。按照最极端的假设，即便一年多恒大一套楼也不卖，也不会陷入债务风险。”有分析人士认为。

此外，充足的现金，让恒大得以加大购地力度，补充“弹药”。土地储备量第一是恒大掌舵人许家印在上市之初就为恒大制定的“独特点”。 截至2016年6月30日，土地储备达1.86亿平方米。

由于近年来，中国房地产市场进入了并购整合周期，超大型房企强者恒强，规模之争已完全成为大象之间的游戏，而在大象们的竞争中，并购整合能力超强的那些房企，将成为最后的胜利者。

据克而瑞统计显示，2015年下半年，恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦及新世界内地物业。其中去年12月单月快速收购9个项目，创下行业之最。

此外，恒大于2016年继续收购了盛和四大顶级项目和成都锦江区地块，加上即将开盘及正在建设中的深圳旧改项目，恒大可销售面积持续增加。据恒大2016年中报披露，深圳土地未来将为恒大带来高达约4000亿的货值。

分析指出，目前房地产企业分化明显，行业并购整合加速，那些拥有更为健康的杠杆水平、更为充裕现金的企业，将在未来行业格局重构中掌握主动。

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