发布时间：2015-02-09 13:13 我要投稿
【不明觉厉】意为“虽然不是很明白，但是觉得好厉害”。当周星驰在《食神》中对鹅头和双刀火鸡讲解撒尿牛丸从开分店到上市，鹅头就说过：“虽然不明白他在说什么，但听了觉得很有意思。”不知小伙伴们可曾有同感，在这个变化太快的时代，我们总不自觉要被各种新鲜的人和事物刺激，难免常常突生“不明觉厉”之意。
【供求关系】 供销两旺，库存增加
2013年，郑州楼市供求关系相比2012年来说出现了供过于求的局面，竞合地产综合郑州市房管局数据统计显示，2013年1-12月，郑州市商品住宅供求比为1：0.95，住宅市场呈供过于求，供求比较2012年增长1.26%，供求矛盾加剧，主要原因在于2013年供应量增加量大于销售量增加量。
数据显示，由于受前两年三轮房地产调控政策持续发酵和财政政策宽松的影响，存款准备金率和利息的双连降，差别化信贷政策的实施等因素导致商品住宅市场止跌回升，2012年，郑州商品住宅市场供求双双回升。由于成交量的上升速度略低于供应量的上升速度，2012年整体商品住宅市场已经处于供过于求的局面， 2012年1-12月供求比达值到1.03。
而到了2013年，供过于求的矛盾非但没有得到缓解，反而出现了逐步加剧的情况。房管局数据显示，2013年郑州市商品住宅供应量926.89万㎡，同比2012年上升5.38%。2013年郑州市商品住宅月均供应77.24万㎡，2013年1-12月有七个月超过月均供应量，整个第四季度供应量相对较高，月均供应量保持在114万㎡左右。在11月达到峰值154.68万㎡。
竞合地产董事长王东分析认为，2013年，中原经济区建设拉大城市框架，高铁和地铁的开通带动城市区域发展，“一心两翼规划”促使西城区崛起，综合作用下商品住宅市场出现供销两旺局面，供应量相比2012年有所上升，同时由于供应量的上升速度略快于成交量的上升速度，2013年1-12月供求比达值到1.05。
【成交量】 比2012年小幅增加
2013年郑州市商品住宅成交量884.67万㎡，略高于2012年全年成交量水平。2012年成交量达850.10万㎡，增长率达71.43%。2013年房地产宏观调控政策持续加码，从“限购、限价、限售”以及税收等方面加强楼市调控，但落地效果微乎其微，此外政府提出建立房地产调控长效机制，提出积极财政政策和“放开高端，保障低端”的差别化调控政策思路，使得成交量达884.67万㎡，增长为4.07%，且处于高位运行。
2013年1-12月，郑州市商品住宅成交量884.67万㎡，月均成交量73.72万㎡，其中2013年1-12月有五个月销售量在月均销售量之上。11月商品住宅销售量达到峰值为118.91万㎡，占2013年全年商品住宅成交总量的13.44%;2月商品住宅销售量达到低谷为30.4万㎡，占2013年全年商品住宅成交总量的3.44%。2013年年初受2012年宽松的房地产政策和市场回暖延续的影响，成交量同比高位运行。3月新国五条及其细则实施，赶末班车效应促使成交量高位运行。4、5、6、7�鲁山涣拷�3月有不同程度的下滑，但仍处于高位运行。8月底限购令升级，赶政策末班车效应再次推高成交量。9、10月由于限购令和新预售制度的实施，成交量有所回落。11、12月顺应政策推售房源，推高成交量。
2013年商品住宅成交量金水区占比居首位，中原区次之，二七区居三。各区域成交量占比略有波动，相比2012年商品住宅各区域成交量占比，郑东新区、二七区、管城回族区和惠济区略有下降，金水区和中原区略有上升。
【分析】 市场转入买方市场?
2013年新增库存量增大，出现供应失衡加剧的情况，但就此判断市场由此完全进入了买方市场还为时过早。一组数据显示：2011年，郑州市区商品住房可售面积增加162.85万平方米，若按2011年商品房和商品住房月度销售均值计算，目前郑州市区商品住房可销9.2个月。而截止到2013年12月底，郑州市商品住宅存量仅476万㎡，按照2013年1-12月月均去化量73.72万㎡计算，全市存量去化周期为6.5个月左右。
竞合地产董事长王东也认为，“这说明市场去化率周期相比以前是减少的，市场完全有能力快速消化新增的库存量。而且，2013年供应量加大是基于房地产商对未来市场乐观情绪的反应，在今年房价涨幅整体趋缓的大体基础上，今年应该不会出现库存大量增加的情况”。
【供应区域】
老城区发力，二七区异军突起
2013年，郑州各区房地产发展情况也出现了较大变化。其中一直处于房地产主力开发区域的金水区供应比重小幅下降，而老城区二七区供应异军突起，供应量位居第一。
2013年全市各个区域商品住宅供应量发生着潜移默化的变化，二七区供应量占比有所增加，金水区、郑东新区、中原区、管城回族区和惠济区供应量占比有所下降。其中二七区供应量占比有所上升，且首居首位，2013年二七区供应量为176.48万㎡，月均供应量为14.71万㎡，其中4月、5月、11月供应量分别为25.57万㎡、37.65万㎡、74.13万㎡，主要项目分别有亚星盛世、升龙城、锦绣山河、泰宏建业国际城等。金水区是六区范围最广、覆盖项目最多的区域，供应量为164.95万㎡，月均供应量为13.75万㎡，其中秀水苑、英地天骄华庭、瀚宇新城、安泰银河小区等项目支撑供应量。中原区由于大量城中村拆迁和厂区改造，使得大型城中村改造及旧城改造项目开售，供应量达148.78万㎡，月均供应量为12.40万㎡，其中有正商花语里、九龙城、升龙天汇广场等城中村改造和锦艺国际华都、方圆经纬花园、正商明钻、保利百合、盛润锦绣城、华强城市广场、绿城绿园、梧桐新语等项目。
关键词： 二七区 库存 郑州楼市
【责任编辑：小萌】
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